Renovera badrum i hyresrätt: Regler och tips
Drömmer du om ett fräschare badrum med modern känsla, men tvekar inför vad du faktiskt får göra i en hyresbostad? Att renovera badrum i hyresrätt är en balansgång mellan personlig trivsel, hållbarhet och de strikta juridiska ramverk som regleras i hyreslagen och bruksvärdessystemet.
Snabb sammanfattning
- Mindre ingrepp: Du får oftast byta enklare inredning som speglar eller krokar, men spara originalen för återställning.
- Våtrumsskyddet är heligt: Du får aldrig bryta våtrumsskiktet (tätskiktet) utan skriftligt godkännande.
- Svea hovrätts praxis: Domstolen ser ofta strängt på ingrepp som inte är fackmannamässiga, såsom att måla på kakel.
- Privata vs. Kommunala värdar: Strategierna skiljer sig åt; privata värdar erbjuder ofta färdiga ”renoveringspaket” 2026.
- Fackmannamässighet: Allt arbete måste utföras enligt branschregler (Säker Vatten/BKR) för att försäkringar ska gälla.
Expertens röst: ”Det vanligaste felet hyresgäster gör”
För att få en djupare förståelse för de tekniska riskerna har vi pratat med Mikael Andersson, certifierad våtrumsbesiktare med över 15 års erfarenhet av skadebesiktningar i flerbostadshus.
”Det absolut vanligaste felet jag ser 2026 är att hyresgäster borrar för nya badrumstillbehör utan att täta korrekt. Många tror att en klick silikon räcker, men om du bryter tätskiktet i ’zon 1’ (vid duschen) riskerar du att fukt vandrar in i väggkonstruktionen. Mitt råd är enkelt: Använd aldrig borr. Idag finns det limprodukter som är godkända för tunga kommoder och duschväggar,” säger Mikael.
Mikael betonar också vikten av våtrumsintyg. Om du som hyresgäst får lov att anlita en egen hantverkare, måste du kräva ett kvalitetsdokument från antingen BKR (Byggkeramikrådet) eller GVK (Golvbranschens Våtrumskontroll). Utan detta dokument står du helt oskyddad om hyresvärden hävdar att arbetet inte är fackmannamässigt vid din avflyttning.
Vad säger hyreslagen och Svea hovrätt?
Enligt 12 kap. 24 a § i Jordabalken (hyreslagen) har du rätt att på egen bekostnad utföra målning och tapetsering. Men när det kommer till badrum blir detta komplicerat. Vi har analyserat rättspraxis från Svea hovrätt, och bilden är tydlig: badrummet är en zon där hyresgästens frihet är kraftigt begränsad.
Ett vanligt tvisteämne är målning av kakel eller våtrumsmatta. I flera avgöranden har Svea hovrätt fastställt att sådana åtgärder inte omfattas av den allmänna rätten till målning, eftersom de ofta inte anses utförda på ett fackmannamässigt sätt och kan dölja begynnande fuktskador. Om du målar om kaklet utan lov riskerar du att bli skadeståndsskyldig för en total återställning vid avflyttning.
Privata fastighetsägare vs. Allmännyttan 2026
Beroende på vem som äger din fastighet kan dina möjligheter att påverka badrummets standard se väldigt olika ut. Under 2026 ser vi en tydlig trend där privata fastighetsägare arbetar mer med kundanpassade tillvalspaket.
Exempel från privatmarknaden:
- Heimstaden & Victoriahem: Erbjuder ofta ”Heimlyftet” eller liknande koncept där hyresgästen kan välja en högre standard (t.ex. kakel, klinker, kommod) mot en fastställd hyreshöjning.
- Wallenstam: Arbetar ofta med totalrenoveringar vid lägenhetsbyten, men tillåter i vissa fall hyresgäster att uppgradera till ”premiumval” som tvättmaskin eller spotlights mot en bruksvärdesjustering.
Till skillnad från de privata aktörerna fokuserar allmännyttan (t.ex. MKB eller Familjebostäder) mer på hållbarhet och cirkulär renovering 2026. Här är det svårare att få igenom individuella önskemål om de inte går i linje med bolagets miljöpolicy.
Kravet på fackmannamässigt utförande
Om du får tillstånd att göra förändringar måste arbetet vara fackmannamässigt utfört. Detta innebär att arbetet ska hålla samma kvalitet som om en professionell hantverkare gjort det och följa gällande branschregler:
| Branschregel | Område | Varför det är viktigt |
|---|---|---|
| Säker Vatten | VVS-installationer | Förhindrar vattenskador och krävs av försäkringsbolag. |
| BKR / GVK | Tätskikt & ytskikt | Säkerställer att badrummet är tätt mot fukt. |
| Elinstallationsreglerna | El i våtrum | Livsviktigt för säkerheten; kräver alltid behörig elektriker.
|
Checklista: Innan du börjar fixa i badrummet
- [ ] Kontrollera underhållsplanen: När planerar värden nästa stambyte? Om det är snart är det onödigt att göra egna investeringar.
- [ ] Spara originaldelar: Om du byter ut duschmunstycket eller handtagen, lägg originalen i ett förråd så du kan återställa dem vid flytt.
- [ ] Undvik borrning: Använd limprodukter för krokar och hyllor för att inte skada tätskiktet.
- [ ] Skriftligt godkännande: Få ALLTID godkännande via e-post eller brev om du ska göra mer än att bara byta en spegel.
- [ ] Dokumentera befintligt skick: Ta högupplösta bilder på eventuella sprickor i kakel eller missfärgningar innan du påbörjar något arbete.
Vanliga frågor och svar
Får jag måla om kaklet i min hyresrätt 2026?
Tekniskt sett ja, men det rekommenderas starkt inte. Enligt praxis från Svea hovrätt ses detta ofta som en skada eftersom färgen slits snabbt och är svår att få bort. Du riskerar att bli ersättningsskyldig för en total återställning, vilket kan kosta tiotusentals kronor.
Vad händer om jag borrar i kaklet utan lov?
Om du borrar genom tätskiktet bryter du mot hyresavtalets regler om vårdplikt. Vid en eventuell vattenskada kan ditt försäkringsbolag neka ersättning, och hyresvärden kan kräva att du bekostar en helrenovering av badrummet.
Kan hyresvärden tvinga mig till en badrumsrenovering?
Vid nödvändigt underhåll (t.ex. stambyte) måste du acceptera renoveringen. Om det handlar om en standardhöjning krävs oftast ditt godkännande, men om en majoritet av grannarna säger ja kan hyresnämnden ge värden rätt att genomföra det ändå.
Måste jag anlita en firma eller får jag göra det själv?
Du får göra enklare saker själv (som att skruva upp en hylla med lim), men för allt som rör el, vatten eller tätskikt kräver hyresvärdar nästan uteslutande att en certifierad firma utför arbetet för att säkerställa fackmannamässighet.
