Uthyrning av egen bostad 2026: Regler, skatt & hyressättning
Att planera för uthyrning av egen bostad är ett smart sätt att täcka boendekostnader eller skapa en extra inkomstkälla. Men för att undvika juridiska tvister och oväntade skattekrav krävs det att du har full koll på privatuthyrningslagen, skatteregler och hur man sätter en skälig hyra.
Snabb sammanfattning
- Tillstånd: Du behöver alltid godkännande från din bostadsrättsförening eller hyresvärd (gäller ej äganderätt/villa).
- Hyressättning: För ägda bostäder gäller ”kostnadsbaserad hyra”, medan hyresrätter följer ”bruksvärdesprincipen”.
- Skattefritt: Du kan hyra ut skattefritt upp till 40 000 kr per år tack vare schablonavdraget.
- Besittningsskydd: Vid privatuthyrning får hyresgästen som huvudregel inget besittningsskydd.
Vilka lagar styr uthyrningen?
Beroende på vilken typ av bostad du har, gäller olika lagar. Detta är den enskilt viktigaste punkten att förstå innan du annonserar ut ditt hem.
1. Privatuthyrningslagen (Lagen om uthyrning av egen bostad)
Denna lag gäller när du hyr ut en bostad du själv äger, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Lagen är mer flexibel än den traditionella hyreslagen och tillåter en högre hyressättning baserad på dina faktiska kostnader.
2. Hyreslagen (Jordabalken 12 kap)
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand är det hyreslagen som gäller. Här är reglerna betydligt strängare, särskilt när det kommer till hur mycket hyra du får ta ut. Att ta för hög hyra för en hyresrätt kan leda till att du blir återbetalningsskyldig och förlorar ditt eget kontrakt.
Hur mycket får jag ta i hyra 2026?
Hyressättningen är ofta den punkt där flest fel begås. Här skiljer vi på ”kostnadsbaserad hyra” och ”bruksvärdeshyra”.
Kostnadsbaserad hyra (För bostadsrätt och villa)
När du hyr ut en bostad du äger får hyran inte påtagligt överstiga summan av dina kapitalkostnader och driftskostnader.
- Kapitalkostnad: Beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (ofta cirka 2 % över riksbankens styrränta). Det spelar ingen roll om du har lån eller inte.
- Driftskostnader: Avgifter till föreningen, el, vatten, bredband och slitage av möbler (om bostaden hyrs ut möblerad, vanligtvis 10–15 % tillägg).
| Exempel: Bostadsrätt | Belopp / Beräkning |
|---|---|
| Marknadsvärde | 4 000 000 kr |
| Skälig avkastningsränta (t.ex. 4%) | 13 333 kr/mån |
| Månadsavgift + Driftskostnader | 4 500 kr/mån |
| Högsta skäliga hyra | 17 833 kr/mån |
Skatt vid uthyrning av egen bostad
Sverige har generösa skatteregler för privatpersoner som hyr ut sin bostad. Du deklarerar inkomsten som inkomst av kapital, och skattesatsen är 30 %.
Räkneexempel för villa:
Om du hyr ut din villa för 100 000 kr under ett år:
1. Intäkt: 100 000 kr
2. Schablonavdrag: -40 000 kr
3. Särskilt avdrag (20 %): -20 000 kr
4. Beskattningsbart belopp: 40 000 kr
5. Skatt att betala (30 %): 12 000 kr
Glöm inte tillståndet
Innan du skriver kontrakt måste du säkerställa att du har rätten att hyra ut. Uthyrning av egen bostad utan tillstånd kan leda till förverkande av nyttjanderätten.
- Bostadsrättsförening: Du behöver styrelsens godkännande. Enligt bostadsrättslagen ska föreningen godkänna uthyrning om du har ”skäl”, till exempel provboende som sambo, studier på annan ort eller svårigheter att få bostaden såld.
- Hyresrätt: Kräver hyresvärdens samtycke eller tillstånd från Hyresnämnden. Här krävs ”beaktansvärda skäl”.
- Villa/Äganderätt: Du behöver inget tillstånd från någon utomstående part.
Checklista för ett tryggt hyresavtal
Ett muntligt avtal gäller, men i juridiska sammanhang är det värdelöst. Använd alltid ett skriftligt kontrakt som inkluderar:
- Hyrestid och uppsägningstid: Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen alltid 1 månads uppsägningstid, medan hyresvärden har 3 månader.
- Vad ingår? Specificera el, internet, parkering och förråd.
- Deposition: Hur stor är den och under vilka omständigheter betalas den inte tillbaka? (Normalt 1–2 månadshyror).
- Inventarielista: Om bostaden hyrs ut möblerad, dokumentera skicket med foton och en lista.
Vanliga frågor och svar
Behöver jag betala skatt om jag tjänar mindre än 40 000 kr?
Nej, om dina totala hyresintäkter under året understiger schablonavdraget på 40 000 kr behöver du varken deklarera inkomsten eller betala skatt.
Vad händer om hyresgästen vägrar flytta?
Vid privatuthyrning av egen ägd bostad får hyresgästen inget besittningsskydd. Det betyder att de måste flytta när avtalet löper ut eller vid uppsägning. Om de vägrar får du vända dig till Kronofogden för handräckning.
Måste jag ha en speciell försäkring?
Ja, du bör informera ditt försäkringsbolag. Din vanliga hemförsäkring täcker oftast inte skador orsakade av en hyresgäst, och hyresgästen bör även teckna en egen hemförsäkring.
Får jag ta extra betalt för möbler?
Ja, vid uthyrning av bostadsrätt eller villa är möbelslitage en del av driftskostnaden. Ett påslag på 10–15 % brukar anses skäligt.
Kan föreningen neka min uthyrning?
Ja, om de har en giltig anledning, men de flesta föreningar följer Hyresnämndens praxis som är ganska generös mot bostadsrättsägare. Om de nekar utan bra skäl kan du överklaga till Hyresnämnden.
