Kallhyra eller varmhyra 2026: Regler och kostnader
När du letar efter en ny bostad möts du ofta av begreppen kallhyra eller varmhyra. Skillnaden mellan dessa kan innebära tusentals kronor i månaden för din plånbok, särskilt med 2026 års rörliga energipriser. Att missa vad som faktiskt ingår i hyresavin är ett av de vanligaste misstagen hyresgäster gör när de planerar sin ekonomi.
Snabb sammanfattning
- Varmhyra: Uppvärmning och oftast vatten ingår i den fasta månadskostnaden.
- Kallhyra: Du betalar en lägre grundhyra men står själv för kostnaden för uppvärmning, el och ibland vatten.
- IMD: Individuell mätning och debitering innebär att du betalar för din faktiska förbrukning av t.ex. varmvatten.
- Ekonomisk risk: Vid kallhyra blir du direkt påverkad av svängningar på elmarknaden och säsongsvariationer.
Vad är kallhyra?
Begreppet kallhyra innebär att den hyra du betalar till hyresvärden endast täcker rätten att nyttja själva bostadsytan. Kostnaden för att värma upp lägenheten eller huset ligger utanför detta belopp. I de flesta fall innebär detta att du som hyresgäst måste teckna egna avtal för el (både nät och handel) samt ibland för gas eller fjärrvärme om systemet tillåter individuell mätning.
Ett vanligt misstag många gör är att stirra sig blinda på den låga prislappen vid en annons om kallhyra. Under sommarmånaderna kan det verka som en fantastisk affär, men när den svenska vintern slår till kan den totala boendekostnaden dubbleras. Det är därför kritiskt att kontrollera hur bostaden värms upp – är det direktverkande el, luftvärmepump eller fjärrvärme? Driftskostnader vid kallhyra är sällan linjära över året.
Vad är varmhyra?
Varmhyra är den traditionella modellen för svenska hyresrätter, särskilt i äldre flerbostadshus. Här ingår uppvärmning och (oftast) varmvatten i den fasta hyran. Fördelen för dig som hyresgäst är förutsägbarhet; du vet exakt vad boendet kostar varje månad oavsett om det är -20 grader utomhus.
Det är dock viktigt att läsa sitt hyresavtal noga. Även vid varmhyra tillkommer nästan alltid hushållsel (belysning, elektronik, vitvaror). Under 2026 har det också blivit standard med IMD (Individuell mätning och debitering) i nästan alla nyproduktioner och vid större renoveringar.
Djupdykning: Vad innebär IMD 2026?
IMD står för Individuell Mätning och Debitering. Det är ett system där hyresvärden mäter exakt hur mycket varmvatten, el eller värme varje enskilt hushåll förbrukar. Istället för att kostnaden fördelas jämnt över alla lägenheter (schablon), betalar du bara för det du faktiskt använder.
Vid varmhyra med IMD ser din hyresavi ofta ut så här:
- Grundhyra: Fast belopp för bostaden och grundvärme.
- IMD-tillägg: Rörlig kostnad baserad på din förbrukning av varmvatten (och ibland el) föregående månad.
Detta innebär att även en ”varmhyra” kan variera något från månad till månad beroende på hur länge du duschar.
Räkneexempel: Kallhyra vs Varmhyra för en trea (75 kvm)
För att illustrera skillnaden i praktiken har vi ställt upp ett exempel för en genomsnittlig trerummare under ett år med 2026 års förväntade energipriser.
| Kostnadspost | Varmhyra (Fast) | Kallhyra (Vinter) | Kallhyra (Sommar) |
|---|---|---|---|
| Grundhyra | 11 500 kr | 8 500 kr | 8 500 kr |
| Uppvärmning | Ingår | 2 200 kr | 200 kr |
| Varmvatten (IMD) | 300 kr | 300 kr | 250 kr |
| Hushållsel | 500 kr | 500 kr | 400 kr |
| Elnätsavgift | 350 kr | 350 kr | 350 kr |
| TOTALT | 12 650 kr | 11 850 kr | 9 700 kr |
Notera: I detta exempel ser kallhyran billigare ut totalt sett, men risken ligger i volatiliteten. Om elpriset dubblas under en vargavinter kan uppvärmningskostnaden vid kallhyra rusa till 5 000 kr, vilket gör boendet betydligt dyrare än varmhyran.
Vad säger Hyreslagen om debitering?
Enligt Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) ska hyran som huvudregel vara till beloppet bestämd. Det finns dock tydliga undantag för just driftskostnader som värme, vatten och el. För att en hyresvärd ska få debitera dig rörligt krävs:
- Att det finns ett avtal om detta i hyreskontraktet.
- Att debiteringen grundas på faktisk förbrukning via ett tillförlitligt mätsystem (IMD).
När du räknar på din budget för hyresrätter och hyror, kom ihåg att vid kallhyra i hus eller radhus kan även sophämtning och vatten/avlopp tillkomma som separata fakturor från kommunen.
Att tänka på vid inflyttning
Oavsett om du har kallhyra eller varmhyra, dokumentera bostadens skick. Om du har kallhyra och upptäcker att fönstren är extremt otäta, kan detta leda till onödigt höga kostnader som du får bära. Detta faller ofta under normalt slitage, men vid uppenbara brister i isoleringen bör du kräva åtgärder från hyresvärden innan vintern.
Om du planerar att göra mindre förändringar för att spara energi, som att sätta upp tätningslister, kom ihåg reglerna för att borra i hyresrätt så att du inte skadar fönsterkarmar permanent och riskerar ersättningskrav vid utflytt.
Vanliga frågor och svar
Vad är fördelen med IMD för mig som hyresgäst?
Den största fördelen är rättvisa och kontroll. Om du är sparsam med varmvatten och värme kommer det synas direkt på din faktura, till skillnad från traditionell varmhyra där du i praktiken subventionerar grannens långduschar.
Kan hyresvärden ändra från varmhyra till kallhyra?
Nej, inte ensidigt. En ändring från varm- till kallhyra är en väsentlig ändring av hyresvillkoren och kräver antingen en överenskommelse med dig (eller via kollektiva förhandlingar) eller ett beslut i Hyresnämnden.
Ingår elnätsavgiften i kallhyra?
Nej, oftast inte. Vid kallhyra tecknar du oftast ett eget nätavtal med den lokala nätägaren och ett elhandelsavtal med valfri leverantör. Du betalar alltså både för den el du förbrukar och för transporten av elen.
Hur vet jag om en lägenhet har IMD?
Det ska framgå av hyresavtalet. Du kan också titta efter vattenmätare (ofta placerade bakom en lucka i badrummet eller köket) eller digitala displayer i hallen som visar aktuell förbrukning.
