Lägenhetsbyte och hyresnämnden

När ska hyresnämnden säga ja?

Reglerna står i 12 kap. 35 § jordabalken, den så kallade hyreslagen. Nämnden ska ge tillstånd när båda de här stämmer:

• Du har beaktansvärda skäl för bytet, alltså ett godtagbart behov av att flytta.
• Bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. I praktiken betyder det att den som flyttar in kan betala hyran och sköta lägenheten.

Dessutom gäller:

• Har du eller den du byter med bott kortare tid än ett år i lägenheten krävs synnerliga skäl, alltså starkare skäl än vanligt.
• Nämnden säger nej om det finns anledning att tro att någon har begärt eller tagit betalt för bytet.
• Tillståndet kan förenas med villkor.
• Du kan bara byta hyresrätt mot hyresrätt, och du måste ha ett förstahandskontrakt. Bytesrätten gäller till exempel inte en lägenhet du hyr i andra hand eller ett möblerat rum.
• Vill du byta bort en lägenhet som du själv fått genom byte inom ett år behöver du starkare skäl.

Källa: 12 kap. 35 § jordabalken, riksdagen.se

Källa: Byta bostad, Sveriges Domstolar

Vad räknas som beaktansvärda skäl?

Lagen räknar inte upp skälen, men det här brukar godtas:

• Du behöver en större bostad, till exempel för att familjen har växt.
• Du behöver en bostad med lägre hyra, eller din ekonomi har ändrats väsentligt.
• Du vill bo närmare arbetet, eller ska arbeta eller studera på en annan ort.
• Din familjesituation har ändrats, till exempel genom separation.

Synnerliga skäl, som krävs efter kortare tid än ett år, kan enligt Hyresgästföreningen vara ett dödsfall i familjen, ett akut behov av en mindre lägenhet, en flytt till en annan ort eller att du inte längre har råd med hyran.

Källa: Sveriges Domstolar

Källa: Allt om lägenhetsbyte, Hyresgästföreningen

Så ansöker du

1. 1

   Spara hyresvärdens nej

   Be om beslutet skriftligt. Det ska med i ansökan och visar varför hyresvärden inte vill tillåta bytet. Var och en som har fått nej ansöker själv, även i ett trepartsbyte.

2. 2

   Skriv ansökan

   Använd gärna blankett HN1 eller mallen nedan. Ansökan ska innehålla ditt namn, adress, telefon och e-post, hyresvärdens namn och adress, bytespartens namn och adress, och varför och när du vill byta.

   Blankett HN1 (pdf)

3. 3

   Bifoga handlingarna

   Hyresvärdens nej, ditt hyreskontrakt, brev mellan dig och hyresvärden och annat som stöder dina skäl. Skickar du med e-post ska bilagorna vara pdf-filer.

4. 4

   Skicka till rätt hyresnämnd

   Det är nämnden där din lägenhet ligger som prövar ansökan, se listan nedan. Du kan skriva under och skicka digitalt i Sveriges Domstolars tjänst för att skicka handlingar, eller skicka per e-post eller post.

   Skicka digitalt hos Sveriges Domstolar

• Kostnad: Ansökan är gratis. Var och en betalar sina egna kostnader, till exempel för ett ombud.
• Förhandsbesked: Nämnden säger inte i förväg om ett byte kommer att godkännas.

Källa: Ansök om att byta bostad, Sveriges Domstolar

Källa: Vad kostar det, Sveriges Domstolar

Ansökan om tillstånd till lägenhetsbyte (12 kap. 35 § jordabalken)

Sökande: [namn, adress, telefon, e-post]
Min hyresvärd: [namn och adress]
Min lägenhet: [adress, lägenhetsnummer, antal rum, sedan när jag bor där]

Bytespart: [namn och adress]
Bytespartens lägenhet: [adress, hyresvärd]

Jag ansöker om tillstånd att byta min lägenhet mot bytespartens. Min hyresvärd har sagt nej till bytet [datum], se bilaga.

Skäl till bytet: [till exempel större familj, nytt arbete på annan ort, lägre hyra]

Den som flyttar in hos mig kan betala hyran och sköta lägenheten: [inkomst, nuvarande boende, referenser]

Önskat bytesdatum: [datum]

Bilagor: hyresvärdens nej, mitt hyreskontrakt, bytesbeskrivning

[Ort och datum]
[Namnteckning]

Efter beslutet

Ger nämnden tillstånd kan bytet genomföras även om hyresvärden sa nej. Den som flyttar ut blir fri från sitt gamla kontrakt för tiden efter bytet, om inget annat villkor har satts.

Ett beslut om lägenhetsbyte går som regel inte att överklaga. Nämnden kan tillåta ett överklagande om frågan är viktig som vägledning för andra fall, och det står då i beslutet. Överklagandet prövas av Svea hovrätt men lämnas till hyresnämnden, skriftligt och inom tre veckor från beslutet.

Källa: 12 kap. 38, 70 och 71 §§ jordabalken, riksdagen.se

Källa: Så överklagar du nämndens beslut, Sveriges Domstolar

De åtta hyresnämnderna

Det är var lägenheten ligger som avgör vilken nämnd du vänder dig till.

• Hyresnämnden i Stockholm

  Stockholms och Gotlands län

• Hyresnämnden i Västerås

  Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och Dalarnas län

• Hyresnämnden i Linköping

  Östergötlands och Örebro län

• Hyresnämnden i Jönköping

  Jönköpings, Kronobergs och Kalmar län, och Skaraborg i Västra Götaland (bland annat Skövde, Lidköping och Falköping)

• Hyresnämnden i Göteborg

  Hallands och Värmlands län, och resten av Västra Götaland (bland annat Göteborg, Borås och Trollhättan)

• Hyresnämnden i Malmö

  Skåne och Blekinge län

• Hyresnämnden i Sundsvall

  Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län

• Hyresnämnden i Umeå

  Västerbottens och Norrbottens län